Ley y negocios · Módulo 1
Fundamentos del gravamen de construcción
Una guía paso a paso de la ley de gravámenes de construcción de California para obras privadas (Código Civil 8000 y siguientes). Aprenderá quién tiene derecho a gravamen, lo que debe decir un aviso preliminar y a quién se envía, cuándo una obra está legalmente terminada, cómo un aviso de terminación acorta su plazo, lo que debe contener un reclamo de gravamen y cómo se notifica, el plazo de 90 días para la demanda de ejecución, la prioridad del gravamen y cómo se liberan los gravámenes.
Puntos clave
- Los contratistas directos, subcontratistas, proveedores de materiales, arrendadores de equipo, trabajadores asalariados y profesionales de diseño que proporcionan trabajo autorizado tienen derecho a gravamen (Código Civil 8400, 8404).
- El aviso preliminar va al dueño, al contratista directo y al prestamista de construcción, a más tardar 20 días después de que usted empieza a proporcionar trabajo; un contratista directo lo da solo al prestamista, y un trabajador asalariado no da ninguno (Código Civil 8200, 8204).
- Un aviso preliminar tardío todavía sirve, pero solo para el trabajo proporcionado dentro de los 20 días anteriores y después (Código Civil 8204).
- Terminación significa la terminación real, la ocupación o el uso por el dueño con suspensión del trabajo, 60 días seguidos de suspensión, o un aviso de suspensión registrado después de 30 días de suspensión (Código Civil 8180).
- Si no se registra ningún aviso, todos registran dentro de 90 días después de la terminación. Después de que se registra un aviso de terminación o de suspensión, el contratista directo tiene 60 días y todos los demás tienen 30 días (Código Civil 8412, 8414).
- Un aviso de terminación debe registrarse dentro de 15 días después de la terminación, y el dueño debe enviar copias dentro de 10 días o no acorta el plazo para esas personas, salvo que el dueño viva en una vivienda de cuatro unidades o menos (Código Civil 8182, 8190).
- El reclamo de gravamen debe estar verificado, contener los datos de la ley y notificarse al dueño con el Aviso de Gravamen de Construcción; si no se notifica, el gravamen no se puede hacer valer (Código Civil 8416).
- Demande para ejecutar el gravamen dentro de 90 días después de registrarlo, o el gravamen vence (Código Civil 8460).
- La prioridad del gravamen se cuenta desde el inicio de la obra, no desde la fecha de registro de cada gravamen (Código Civil 8450).
Por qué es importante
Un gravamen de construcción permite que alguien que mejoró una propiedad, y al que no le pagaron, haga un reclamo contra la propiedad misma. El Código Civil (secciones 8000 y siguientes) fija las reglas, y la guía de estudio de Leyes y Negocios de la CSLB incluye "Liens and other remedies" (gravámenes y otros recursos) entre las secciones del examen. Las reglas son estrictas: un día de retraso o un paso que falte puede hacer que un gravamen no se pueda hacer valer. Esta lección las recorre en el orden en que las usaría en una obra. Cubre las obras privadas; las obras públicas tienen sus propias reglas a partir del Código Civil 9000 (Código Civil 8034).
Quién tiene derecho a gravamen
El Código Civil 8400 da derecho a gravamen a quien proporciona trabajo autorizado para una obra, incluyendo:
- Contratistas directos (los que contratan directamente con el dueño).
- Subcontratistas.
- Proveedores de materiales.
- Arrendadores de equipo.
- Trabajadores asalariados (personas que trabajan como empleados en el proyecto, Código Civil 8024).
- Profesionales de diseño.
El trabajo está autorizado si se proporciona a petición del dueño o con su acuerdo, o si lo proporciona o autoriza un contratista directo, un subcontratista, un arquitecto, un gerente de proyecto u otra persona a cargo del trabajo (Código Civil 8404).
El gravamen es por lo menor entre el valor razonable de su trabajo y el precio acordado con quien lo contrató (Código Civil 8430).
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